上海随缘企业登记编者按：2019政策调控业绩成色几何 ，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露 。风财讯【直击财报季】特别栏目！多维解读200家品牌房企的“2019成绩单” ，
撰文 | 黄小妹 来源 | 风财讯 ，
花样年交出了其“二次创业”的第一张成绩单 ，
年报显示2019年花样年的合同销售额同比增长20%至362.1亿元，销售增速创下三年新低。压线完成年初设定的360亿元目标！销售表现四平八稳 ，没有过多惊喜 。
盈利方面2019年花样年实现毛利约53.37亿元，同比增长27.6%；毛利率约28.0%。同比下降1.9个百分点；净利润15.02亿元！同比增长28.6% ，
无论毛利还是净利润 ，花样年在这两个数据上的增长有目共睹 。不过据风财讯对花样年年报拆解发现！正在开发的玉石新村旧改项目因引入平安不动产合作开发带来的出售收益和权益的重新计量 ，贡献了其2019年近一半利润 。占除税前利润51.15% ！
换句话说如果忽略玉石新村带来的收益 ，花样年2019年度的利润数字并不好看。合作开发固然是一笔好生意！可以减少花样年资金方面压力，但转让部分股权收益作为非经常损益 。花样年持续性盈利能力存疑！
年报显示2019年花样年净利润15.02亿元，同比增长28.6% 。
风财讯对净利润增加部分拆解发现 ，净利润的增加额主要来自于其他收益及亏损、出售附属公司收益 。其中最大增长部分来自于其他收益及亏损约11.89亿元和出售附属公司收益约9.45亿元！
风财讯发现无论是“出售附属公司收益”还是“其他收益和亏损”的增加部分，都与去年花样年开发的玉石新村存在重要关系。
据公开消息玉石新村位于深圳龙华玉翠社区，总占地面积约21万平方米 。于1991年开始规划 ！自1994年开始一直烂尾，负责该项目开发的玉石地产成立于2013年10月 。注册资本为2000万元！由花样年认缴1400万元 ，玉石物业认缴600万元。
窥报|花样年财技:玉石新村撑起利润半边天_公司注册费用_随缘企登
经过了多年烂尾问题、相关隐患居多的玉石新村，在2017年1月正式被纳入龙华土地整顿试点 。2018年4月开始启动综合整治 ！而直至2019年8月中期业绩会，花样年披露预期可于2022年供地项目中 。玉石新村土地整备项目终于出现在列！
不过就在半年业绩发布3个月后 ，11月7日花样年发布公告称。平安不动产将注资项目公司和提供股东借款 ！共同开发深圳玉石新村旧改项目，根据公告平安不动产同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款 。总金额约人民币13.81亿元！包括9.7亿元新增资本，以及4.1亿元股东借款 。
这次交易为项目公司带来新增资本9.7亿元，也成为花样年年报中出售附属公司收益得主要来源。
值得注意的是，花样年年报中出售附属公司收益约9.45亿元 。新增资本9.7亿元相差0.25亿元！业内人士表示，有可能玉石新村旧改项目正处于开发阶段而产生了亏损。此前花样年公告便表示由于项目正处于开发阶段！故项目公司于截至2017年及2018年12月31日两个财政年度分别产生除税前及除税后亏损约50000元及126.4万元，增资预估合并层面收益不少于9.6亿元。惟有待最终审计 ！因此不排除2018年底到2019年底间，玉石新村旧改项目出现亏损 。
不过玉石新村给花样年年报的增色不止于出售股权获得的收益，风财讯发现“其他收益及亏损项”的增加额中。重新计量合营企业权益收益9.90亿元 ！这部分的增加是花样年将玉石新村旧改项目剩下35.7%股权按出售价格的重估收益 ，
不难发现玉石新村项目股权的出售和权益的重新计量给利润总共带来19.35亿元的增加，占花样年2019年度除税前利润51.15% 。超过一半
！对此柏文喜表示项目尚处于开发阶段 ，花样年便把出售联营公司的收益、重新计量合营企业权益收计入2019年利润表上的操作。符合财务规则和会计规则 ！但非经常性损益盈利不具有可持续性 ，对于企业的可持续发展则未必是好事。
2019年花样年公告显示，石新村土地整备项目尚在申报专项规划阶段。类型涵盖住宅、商业！写字楼预计总建设面积52.77万平方米，预计总货值达170.32亿元。
风财讯实地探访了花样年玉石新村旧改项目 ，该项目位于深圳龙华区。距离4号地铁线清湖站856米！步行距离8分钟左右，
风财讯于玉石新村内看到 ，烂尾楼与居民住宅楼相间分布。烂尾楼墙壁上长满了青苔 ！并挂有“严禁在烂尾楼居住生活、生产经营及堆放物品 ，一经发展从严处理”警告牌烂尾楼处杂草丛生 。但未见动工迹象！
玉石新村村民向风财讯说到，“之前听说了要拆村子的计划 。到现在也没动静！也没人来拆”
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在2019年度业绩会上 ，花样年地产集团执行董事兼首席运营官张惠明也提到了玉石新村项目：“项目位置非常优越。在龙华已经很难找到这么大规模的项目！总建筑面积52.7万平方米 ，平安不动产在选择这个项目与花样年合作的时候。也是作为专业的投资者看到了龙华项目的巨大潜力 ！也是对花样年城市更新能力巨大的信心 ，”
的确深圳的旧改项目能如期转化和销售的话 ，一般利润都很可观。但只有装进腰包的才是真金白银 ！一般而言旧改对执行企业的综合能力要求极高 ，项目动辄十几年的开发周期 。对企业的现金流也将形成极大考验 ！玉石新村旧改项目何时能转换成真实的业绩，是否能为业绩助力？。
还有一个现象值得关注，加大合作开发的背后。花样年还此次付出了利润被分食的代价！
反馈到财报上即为少数股权损益增加，年报显示2019年花样年少数股东损益6.28亿元。同比增长19.95%！占净利润41.81%，也就说在花样年并不多的净利润中 。近四成是属于少数股东 ！而伴随着合作开发的增加 ，如何确保普通股东利润的持续增长。是花样年需要思考的课题！
费用的增长同时进一步拖累本就不多的净利润 ，2019年花样年销售及分销费用4.70亿元 。同比增长6.95%； 融资成本18.32亿元！同比增长25.06%，主要原因是利息支出增加 。花样年2019年利息支出为45.35亿元！同比增幅达到18.42%，行政费用有所减少 。由2018年约13.89亿元减少2.0%至2019年13.62亿元 ！
信心的确比黄金重要 ，但赢得资本市场的认可向来需要用业绩增长说话 。刚步入青年的花样年能否再次等来他的“花样年华”？ ！
伴随着行业增速放缓 ，身体健硕的体格或许能跑的更快一些 。但刚刚22岁的花样年追赶之旅 ！非经常损益撑起的净利润、少数股东损益占比过多、费用高企等问题显现 ，
如今花样年创始人曾宝宝的回归似乎给花样年带来了一丝希望，花样年何时再现“花样年华”？静待时间给出的答案 。
??200家品牌房企2019财报速览解读 ，
