撰文 | 王迪 来源 | 风财讯，

①新年以来密集注册7家公司，股权涉实地、金科等民营房企及兄弟公司。

②中交系子公司驳杂，完全将地产项目划归地产集团为融资兜底？股权占比or完全剥离存疑 。

③兄弟公司海外城市综合体渐成趋势  ，非洲、东南亚等“一带一路”沿线国家成中交渴求之新沃土。

④新增公司或与拿地相关 ，不惜高溢价砸“血本”拿地。强敌环伺央企前三前景光明？ ！

⑤2019年中交地产成绩单稍显逊色，逆风翻盘赢面几何？ 。

中交对央企前三的执念很是强烈，也有做大做强地产的野心。不论是2020年年初的积极拿地 ！还是地产高层的重新排兵布阵 ，似乎都在渲染冲击千亿的决心与勇毅。

4月9日风财讯独家获悉，2020年以来中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”。000736.SZ）总共耗资34.8亿元（包括股权公司）密集在重庆、昆明、郑州、厦门、合肥等地注册了7家公司！加之年前11月份新注册的3家公司 ，近五个月内中交地产对外投资公司达到10家。

中交地产2019年11月―4月9日新增对外投资公司一览 风财讯整理 ，

风财讯查询天眼查发现  ，4月9日早间中交地产新增北京中交实地置业有限公司对外投资一项 。；4月8日晚间  ！中交地产新增重庆美宸房地产开发有限公司对外投资一项；4月6日  ，新增昆明中交熙盛房地产有限公司对外投资；其中。昆明中交熙盛房地产有限公司对外投资注册资本达到20.8亿元！

此外在中交地产1―3月新增对外投资方面共有4家，分别是郑州滨悦房地产开发有限公司、郑州祥悦房地产开发有限公司、中交地产（郑州）有限公司、厦门润悦雅颂房地产有限公司、中交华创地产（苏州）有限公司  。

子公司扩围势如破竹 ，而另一项地产重组步履匆匆背后也让地产板块崛起意图十分明显。

风财讯从多个信源独家获悉，中国交通建设股份有限公司（以下简称“中交股份”）有意将其旗下所有房地产投资项目都要划归到中交房地产集团进行管理 。尤其是实现中交投资的房地产项目与中交房地产集团的整合！具体方案正在商讨中 ，由于疫情影响。整合进程有所放缓  ！

中交股份成立于2006年10月8日 ，是经国务院批准 。由中国交通建设集团有限公司（以下简称“中国交建”1800.HK ）（国务院国资委监管的中央企业）整体重组改制并独家发起设立的股份有限公司 ！并于2006年12月15日在香港联合交易所主板挂牌上市交易，成为中国第一家实现境外整体上市的特大型国有基建企业。

目前的情况是 ，中交地产是中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）的子公司；中交房地产集团是中国交通建设股份有限公司（以下简称“中交股份”）的子公司；中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）是中交股份的子公司。主业为投资和资产管理业务！

“2019年开始，由于融资政策收紧 。中交股份和中交投资在涉房业务在融资上监管上有所影响！为有效进行解决其融资问题才有了旗下房地产项目划归中交房地产集团的想法，此外中交地产集团旗下房地产业务繁杂 。同业竞争问题显著 ！加之监管层推动本轮国企改革 ，鼓励“把主营业务资产全部注入上市公司”一直是中交所倾向的  。”一位知情人士对风财讯表示 ！

非洲、东南亚海外地产业务加持 地产项目整合意为融资解渴？，

风财讯独家了解到，在中交股份旗下有诸多子公司 。目前中交投资和中交城投涉房业务最多！大约有25个项目左右，目前关于整合有两种方案。一个是将其旗下的地产项目完全划归中交房地产集团管理！但是要完全将项目实现剥离出来牵扯到议价问题 ，存在很大不确定性。过程中也涉及贷款、担保等诸多繁杂的工作  ！

另一种方案只是将中交旗下房地产项目做一个财务上的隔离 ，实际管控权还归中交投资。房地产集团占到一定公司股权占比  ！现在投行正在安排这些事情，方案正在讨论中。

财务剥离及掌控权是否达成还需要征求银保监会的意见  ，如果不实现剥离。诸如中交投资和中交城投等公司涉及房地产融资发债就会有所影响！但是如果完全剥离就需要上市公司定价交易，中交投资项目多。地产的财务贡献占比比较大！本身诸多投资公司也有考核的问题，是否能够整合有序及有效协调需要时间周期。

据了解中交目前在香港、上海两地都有上市  ，据官网显示中交股份有60多家全资、控股子公司  。其子集团有中交疏浚（集团）股份有限公司、中交房地产集团有限公司！外经平台企业有中国港湾工程有限责任公司、中国路桥工程有限责任公司；旗下基建企业包括中交第一航务工程局有限公司、中交第一公路工程局有限公司等12家公司，中交投资有限公司及中交城市投资控股有限公司等19家公司则分属于投资运营企业；另有金融服务、装备制造、设计等细分企业  。

中交系地产项目整合紧锣密鼓 中交地产年内密集注册7家公司_随缘企登

事实上近年来中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）在整合路上一直动作不断，在坐稳绿城第一大股东“宝座”后。内部地产业务整合成为中交攻坚的“堡垒” ！只是重组之路可谓“一波三折” ，“插曲”不断 。在这条整合的漫漫之路上！似乎任重而道远，

2006年中国交建在上市开始运营 ，当时中交还没有太多涉及房地产业务板块  。之后国资委向78家涉房央企举起红牌仅保留16家央企涉足房地产 ！中国交建并没有入列；2010年中交集团通过收购中国房地产集团让中交房地产业务逐渐走上正轨；2018年8月，中交房地产集团收购合并中住地产。完成后中住地产注销  ！

如今据官网显示中交房地产集团有中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）、中交置业有限公司、中国房地产开发集团有限公司、绿城中国控股有限公司、中交海外房地产有限公司、中交鼎信股权投资管理有限公司、北京联合置业有限公司7家子公司 ，其中据知情人士透露  。目前中交地产 、中房地产 、中交联合置业、绿城在地产板块扮演“挑大梁”的角色！

诚然通过内外部资源整合实现扩张似乎是房企惯用的套路，以龙头房企参与国企混合所有制改革最具代表性。而民企也希望粘上国企“红色”实现纵深合作升级成为拓展优势业务的“潜在业务”！如招商系重组、中海与中建合并、中粮系等地产重组话题不绝于耳，五矿与中冶、保利与中航的整合在企业内容结构条分缕析之外更能实现业务板块组合的长效机制。

中交的整合趋势在人事变动方面亦有所体现 ，近三年整个中交系人事调整十分密集。先是赵晖接任“老臣”孙国强！出任中交房地产集团公董事、董事长 ，而后赵、耿二人离场  。李永前回归其中又牵扯杨剑平、蒋灿明等数位高管！

“中交一直想将地产做起来，此种战略也没改变过  。但是这么多年一直在规模品牌上没有做起来！受国家房住不炒的主基调影响，央企也不能盲目地去扩张  。国资委主业还是交通基础设施 ！不能把主业抛弃，规模上也需要有所选择。不能无限期地扩张 ！”一位不愿具名的知情人士对风财讯表示 ，

此外风财讯了解到，中交集团有意向将中交资本做起来。目前央企都有自己的金控集团！国资委列将其列为投资试点公司 ，有了中交资本内容的支持。也会有利于中交的发展！

事实上不仅国内在发力 ，中交也正在增厚海外地产业务圈外边际。由于中交系业务范围驳杂、公路、码头又涉及到城市综合体的建设与发展  ！非地产集团的企业也会或多或少涉及到地产业务，

风财讯了解到，中交集团很早就在海外投了三四个项目。之后全部划到中交地产去管！马来西亚效果还可以  ，印度尼西亚、美国等国家项目效果欠佳  。目前中交一公局集团等中交集团子公司正在加强非洲及东南亚国家的投资力度！中交二航局等子公司也在扩围海外市场，相关人员已经进驻非洲进行项目考察。国外诸如非洲之类的国家城市化刚刚开始！地产项目主要涉及地产、园区及基建、城市综合体的建设 ，也涉及到部分高端市场 。

于中交房地产集团而言，旗下子公司中交地产也于2019年末开始筹备和探索“6个1”的非住宅新业务。分别为城市更新、开发代建、TOD、养老、产业园和物流地产 ！两者之间或存在交叉领域 ，或有同业竞争可能 。

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！

“中交二航局都有地产和城市综合体业务  ，凭借修路及港口可以拿到很多地 。以中交一公局来看  ！2019年一公局总共签了2426亿元 ，其中城市房建板块2019年完成新签合同额639亿元 。占到集团公司总额的26%！目前中交目前是全产业链发展 ，内部也有竞争  。都想业绩排在前列！因为地产利润较多  ，整合起来难度还是比较大。”

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随着国家对“一带一路”的强调及侧重，任何企业对一带一路有义务做出贡献 。不仅仅是做房地产！

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中国交建前身就承担着交通部下边的公司援外任务 ，从最早的到非洲修建铁路援助。如果没有援助项目 ！也会通过之前海外划归的领域在当地市场找建设的工程做，

目前国外国家要修建公路、包括斯里兰卡，东欧建设港口城市在施工的过程中。也包括建设城市综合体等施工需求 ！这些公路、码头的项目主业都是中交所擅长的，随之而来划归的园区在土地后期建设中就涉及到建设及开发。不仅仅是单纯的建设公路及港口  ！目前国家海外政策的逻辑尤其是“一带一路”形成了划分一部分海域，形成招商引资资源的条件。

“中交地产要想冲击央企前列，不能像保利及中海走传统地产开发的老路。“搬来主义”与重复、盲目融资及疯狂拿地  ！中交追赶超越他人的过程会比较艰难，”一位常年在房企工作的资深人士建议称。

他建议中交关于地产的项目完全可以充分发挥交通特色  ，依附中交国外交通优势进行土地二级开发 。因为现在房地产是用来住的不是用来炒的主基调 ！利用房地产短期刺激拉动经济显然已经不合时宜，过去粗放年代已经过去 。只有贡献好的品质及有特色的产品！并与城市整体去成长实现个体与国家群体战略相融合才能有发展前途，

密集注册公司或与激进拿地有关 中交地产三级规模跃跳千亿关卡还有多远？  ，

除了重组地产试图让地产板块有更大发展空间外，近年来中交地产一改谨慎与保守的状态 。开启扩张之路！一直渴望迈向千亿房企的中交集团，希望通过整合旗下地产板块资源“曲线”快速实现进击央企前三的战略目标  。

尤其是2019年7月绿城前执行董事兼执行总裁李永前回归中交  ，履新中交地产新任总裁之后 。披挂上阵大刀阔斧提出“2019年冲刺350亿 ！2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。开启中交地产“大跃进”之路 ！

密集注册公司不失为加速前进的一种反映，风财讯梳理发现。中交地产在年内注册的新公司除了郑州滨悦房地产开发有限公司 、郑州祥悦房地产开发有限公司 、合肥中交房地产开发有限公司为 中交地产100%控股之外！其余公司多为合资公司  ，且合作对象多为民企或中交旗下的兄弟公司 。

以北京中交实地置业有限公司为例，实地地产占股43.50%。中交地产（北京置业）占比为35%！中交地产仅占20%，另外1.5%为钦州新弘所有。

中交系地产项目整合紧锣密鼓 中交地产年内密集注册7家公司_随缘企登

除了与实地地产强强联合之外，金科、厦门大唐房地产集团、厦门悦丰企业管理咨询、中交第二航务工程局、中交公路规划设计院、中交第四航务工程局也赫然在列。

在新成立的美宸房地产开发有限公司中，重庆市金科宸居职业就占到49.90%的股份比重。中交华创地产（苏州）有限公司 更是联合了中交公路规划设计院、中交华东投资、中交地产中交豪生城市建设、中交第四航务工程局等诸多兄弟公司  ！这也一定程度上或为重组做好铺垫，

“中交地产年初拿了不少地  ，估计密切注册项目公司或与此相关  。现在好多地都是组成联合体拿的！地拿到了才能注册公司，否则万一拿不到公司就白注册了。像重庆之前有单独的公司 ！这次新成立公司可能是为了单独核算吧，”一位中交内部人士对风财讯透露 。

事实上号称中交集团地产板块在A股“嫡子”的中交地产，在历经孙国强、赵晖时代之后。于李永前而言 ！需要克服的困难确实不小，

从此次密集注册的公司所在地或许能发现问题，从2019年11月至今新增的对外投资公司涉及北京、重庆、昆明、郑州、厦门、合肥、惠州  。其中重庆、郑州分别涉及两家公司！其余城市则分别涉及一家公司 ，速度之快涉及城市广堪称快到斩乱麻。

从土地市场的维度来看，中交地产2019年在土地市场上确实有狂奔的态势。

据风财讯不完全统计 ，去年12月中交地产斥资19.3亿元以95.98%的溢价率竞得昆明一宗宅地。这一数额对于上半年营收仅17.48亿元的中交地产来说 ！确实是不小的数目  ，去年5月-11月。中交地产或以联合体的方式分别斥资7.46亿元、6.27亿元、7.35亿元、拿下重庆、合肥、苏州等诸多地块！

无独有偶今年3月中交地产1.79亿元成功竞得重庆市九龙坡区中梁山地块 ，今年2月中交地产联手华润在北京的土地市场鏖战40轮后。将通州区马驹桥地块收入囊中耗资9.8亿元  ！两天后中交地产又转战河南郑州以约9.8亿元的价格拿下了郑州市经开区滨河国际新城地块，此前1月15日。中交地产以熔断价格拿下武汉东西湖P(2019)214号地块！成交总价8.69亿元  ，溢价率达到53.36%。

此外天眼查上的新增标的也透露了些许内容 ，天眼查显示2019年12月中交地产新增拍卖成交厦门集美区、海沧区、湖里区等5宗商住地产成交  。地面积14.1公顷！建筑面积45.48万平方米，土地出让金150.62亿元。关联公司涉及到厦门悦丰企业管理咨询有限公司、中交地产股份有限公司、中雅（深圳）咨询管理合伙企业（有限合伙）、厦门益悦置业有限公司、厦门联发（集团）房地产有限公司、厦门恒融晨房地产开发有限公司 ！这与新成立的厦门润悦雅颂房地产有限公司股东有所吻合  ，

借助市场化天然优势的民企添加主力 ，中交地产在混改方面也有抱团取暖之势。继2018年年12亿元定增计划终止后 ！沉寂近一年的中交地产于2019年月对民资金科合作打开了大门，金科投资控股（集团）有限责任公司（“金科控股”）跻身于中交地产十大股东之列  。持股比例0.45%！

此外去年10月24日，中交地产与龙湖集团签署战略合作协议  。将在产品研发、产业嫁接、持有型物业运营、融资平台建设等领域展开合作 ！

不论是土地市场上的合纵连横 ，还是公司股权构成上的强强联合。都在一定程度上反映了中交地产视图走出央企弱市场化的弊端 ！拥抱土地市场，以便在在强敌环伺的市场中赢得良好的基本面与赢面。

此外大举抢食土地也在近期延展开来 ，高溢价提速拿地砸下“血本”。

4月9日上午，中交以52.65亿元竞得佛山南海区TOD地块。溢价率35%！年报显示2019年公司新增土地储备492万平方米 ，同比增加90.2%。约为2017年的三倍 ！该公司的总土地价款达到343亿元，这对2019年营业收入达到140.63亿元的中交地产来说确实有些生猛。

2019年报显示 ，中交地产营业收入同比增加57.17%。营业利润同比上涨17.47%至15.38亿元  ！净利润有33%的下滑，为5.43亿元 。筹资现金流大幅上涨237.07% ！而经营性现金流及投资现金流出现负值情况，想要实现三年进击千亿的夙愿  。摆在中交地产面前的关卡似乎还有很多 ！2019年成绩单稍显逊色，

彼时中交地产所面对的情况是 ，2019年中海地产实现合约销售额为3771.7亿港元。同比增长25.2%！归母净利润达416.2亿元，核心净利润达343亿元。保利地产2019年签约销售金额为4618.48亿元 同比增长14.09%！

中交地产确实有种孤注一掷的感觉 ，即便是面对负债率有所上升的反噬 。快速抢占市场的脚步似乎没有人能够阻挡！而面对“新官上任三把火”的势头 ，集团重整浪潮或为其再添“烈火”。曲折是否只是暂时的！“胜利”曙光是否必然降临 ，未知与期许同在。