上海随缘企业登记近日中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现 ，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩 。不少业主因着急出手不得不一再降价！所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款，
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 。自此商住房全面限购！如今限购政策出台3年有余 ，成交量相比峰值下跌超过95%。
“除了特别好的地段，北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右 。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多 ！”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示 ，“限购政策出台前 。同一地段的商住房价格与住宅不相上下！3年过去了住宅虽然也限购 ，但是价格仍然小幅攀升 。商住房价格却出现大幅下跌 ！目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半 ，”
2017年3月限购政策出台前 ，个人买卖商住房可以正常贷款 。很多投资者当时贷款比例超过六成！随着房价下跌过半，目前市值已经达不到银行贷款总额 。换句话说即便卖完房子！也无法全部偿还当时的银行贷款，导致很多房源无法正常解除银行质押。
在近期成交的商住二手房中 ，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例！中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现 ，业主此前购买单价为3.5万元/平方米。现在实际成交价为1.9万元/平方米 ！成交价与房屋原值相比跌幅接近50%，由于业主银行贷款比例较高 。其实际收到购房者交付的全部房款后 ！仍然不够银行贷款偿还额，中介不得不另外主持签订三方协议。以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主！用于偿还银行贷款以解除质押，
“如果不是着急用钱，不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了！”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人 。一部分是为了投资 ！还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住，当时不限购既可以自由买卖 。也可以高比例贷款 ！所以身边很多做生意的人都选择买这类房子，现在着急用钱 。赔得再多也要出手 ！”
针对造成上述问题的原因 ，中国证券报记者多方采访了解到。限购政策出台后！商住房只能全款购买 ，购买门槛提升 。卖房的人远远多于购买者！供需失衡是导致价格大幅下跌的主要原因，此外限购政策实施以来 。商住房的办公属性被进一步明确！居住功能被淡化 ，此前流入商住房的热钱逐步退出。也是商住房价格持续走低的一大原因！
限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买！个人不能购买 ，但在很多中介的帮助下 。个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房！为了进一步限制此类投机现象，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求 。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米！进一步提高准入门槛 ，使得购房者需求进一步被遏制。
“很多商住房当时在建的时候 ，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的 ！不少商住房是民水、民电、有燃气，除了无法落户、上学以及产权不是70年外。和普通住宅没有区别！所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖 。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示！
，“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子，因为可以贷款 。又不限购且一居室小户型很多 ！只要地段和开发商稍微有点亮点 ，特别容易卖基本就是一抢而空。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩！”回忆当年商住房销售盛况，某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动 。
在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下 ，原本用于办公属性的商住房 。逐渐成为住宅的替代品 ！销售价格也一路水涨船高，限购政策出台前。商住房价格在短短的几年时间！价格翻了一倍，与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热 ！可见一斑
“2017年3月限购政策出台后，前期卖商住房的销售在接下来的一年里 。基本什么也没干！都在处理纠纷和退业绩，最多的销售退了200万业绩。”王红介绍“我自己退了50万业绩 ！限购政策突然出台，由于属于合同中的不可抗力 。很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了！这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止，”
中国证券报记者调研发现 ，目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大。报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止！
“现在商住房的行情是 ，如果着急卖必须得降价挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示 ！“商住房业主中很大一部分属于私人业主，受疫情影响这类业主很多着急用钱 。变现需求空前 ！这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源 ，为了尽快成交 。挂牌价格一降再降！”
据了解在疫情期间很多中介为了吸引购房者，改良了前期销售政策 。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3% ！否则销售人员业绩将受到影响 ，在此背景下着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小。导致捡漏房源激增！“临近签约的房源系统报价基本没有水分了，”
但有意思的是 ，记者走访了解到。目前在售的新盘商住房中 ！有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露 ！限购政策出台前 ，开发商可能预见到有限购政策出台 。未雨绸缪将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下！提前走了网签程序 ，房子建好后由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人 。所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止 ！“这类房子比较稀缺 ，属于特殊时期的特殊产品。如果跟同地段住宅比 ！也算是一种捡漏 ，”上述销售表示 。
