上海随缘企业登记领地集团董事长兼首席执行官 刘玉辉，
疫情期间一家百亿之躯的川企勇猛赴港，递交招股书4月9日领地控股集团有限公司申请港交所上市。建银国际为独家保荐人！
招股书披露2017年至2019年三年期间 ，领地集团收益分别53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元！同期公司毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% ，呈现一条“微笑”曲线。
在外界看来众人不仅关注这家即将叩响IPO大门房企的财务数据 ，更加关心其背后隐藏的创始人及家族化图谱 。
在成都地产界 ，有一段刘氏三兄弟白首起家 。共同创立领地的佳话！只不过他们三人行为做事十分低调，在媒体上的公开亮相少之又少。低调得找不到公开合影照片！
1999年刘玉辉与兄弟刘山及刘玉奇成立眉山地区宝马房地产开发有限公司（领地前身） ，初始注册资本为560万元。成立之初刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥（独立第三方）分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权！
21年后在领地披露的招股书中，邓仲祥本人已被“移除”。而股东阵营经历数次洗牌后 ！刘氏家族的人数却在不断增多，包括刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威和配偶王涛。以及刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利！均出现在领地的股东序列中，
在领地最新的公司股东架构中，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利分别持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。
不同于刘玉辉，刘山与刘玉奇于2014年底开启继任计划 。分别将全部股权赠予刘浩威及刘策！彼时由于其子年纪尚轻，并无房地产行业经验 。为确保家族业务顺利过渡至下一代 ！刘山与刘玉奇继续行使股权代持 ，
与其它90后地产二代类似 ，刘策和堂弟刘浩威均有海归背景 。刘策完成尔湾谷社区大学的两年学业后！于2011年加入领地担任财务部经理，协助项目融资；刘浩威完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后。于2015年担任广东领地房地产的总经理！
2019年1 月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁。正式披挂上阵！分别负责管理成都和重庆房地产项目 ，同年7月刘山及刘玉奇的股权代持安排终止。二人从父亲手中顺利接任领地集团的股权 ！
除了将直系亲属安排在公司中 ，刘玉辉的旁系亲属也频繁出现于领地集团或者关联公司 。
领地IPO:刘玉辉的家族“领地”|穿透IPO_随缘企登
例如眉山明典由刘玉辉侄子刘檬恺拥有99%股权 ，巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有。眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠拥有99%股权 ！在2017年-2019年 ，领地就采购及安装服务向眉山明典、巴州宏典及眉山华典支付的总额分别为400万元、310万元及4200万元 。
甚至在领地董事会席位中 ，刘策的姨妈侯小萍也被委任执行董事 。负责为项目融资及集资 ！然而资料显示 ，她本人于1996年在中国西藏自治区财经学校完成中等职业学校财会教育 。
在领地股东架构中，除了刘氏家族成员之后 。还闪现了一位神秘人士――魏悦！据悉魏悦是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家 ，他也是刘玉辉及妻子龙一勤的好友 。三人于2016年在澳大利亚的业务及社交活动中相识 ！
次年8月魏悦便与龙一勤成立Leading Group Development Pty Ltd，分别持股90%和10% 。在澳大利亚进行房地产投资！
上市前夜刘玉辉拉来了旧相识魏悦，2019年11月12日。魏悦全资拥有的Du Neng Capital向领地注资约3550万元 ！完成注资后Du Neng Capital拥有1%股权 ，当然刘玉辉还看中魏悦于房地产投资的经验 。可就未来领地的发展扩张计划提供战略建议！
，在四川领地以赶超川系老大蓝光的野心，备受关注去年在领地集团20周年品牌发布会上。其称将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻 ！力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越 。
但现实却很骨感，在克而瑞统计的《2019年中国房地产销售排行榜》中 。领地集团仅以247.3亿元位列第96位 ！距离千亿目标还有很长的路要走，
这不是领地集团第一次跳票 ，六年前其计划2014年整体销售上破百亿。预计到2016年！销售额将突破400亿元，而这400亿门槛的小目标。直到2019年也未完成！
去年底刘玉辉挖来恒大前副总裁许晓军 ，任地产总裁一职 。助力领地实现千亿目标！同年8月前金科地产品牌总经理姚科也加盟领地，任助理总裁兼品牌总经理。
领地的业务高度倚赖四川房地产市场，面临地域集中风险。截至今年2月底！其90个项目中有57个位于四川 ，但随着外来房企分噬 。众多开发商纷纷进军蜀地 ！领地为获得市场认可，或须降低价格。另一方面销售成本却稳步增加！
为此领地开启“出蜀策略”和凶猛扩张，早在2006年 。领地将总部由乐山迁至成都的同时！就开始在全国扩展业务 ，进军广东佛山。招股书披露它已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的布局！项目分布于全国20多个城市，
然而进一步细看，领地在京津冀仅开发了承德一个市场 。在大湾区也仅限于佛山等地 ！远远未到达“全国布局”，且主攻于二三四线城市。高举“高周转”大旗！
领地IPO:刘玉辉的家族“领地”|穿透IPO_随缘企登
近两年领地疯狂买地 ，在公开土地市场再现高光时刻。但拿地溢价颇高 ！资料显示2018年3月，领地在四川龙泉驿区以4.9亿拍下52亩的纯住宅用地。溢价率达70.91%；两个月后！领地以11.7亿元拍下四川省攀枝花市2016-H23号地块 ，相比原价4.2亿溢价达178.57%。成为当时的地王 ！在递交招股书前一日，领地竞得天府视高355亩土地。总价约7.3亿！
它还通过收并购和股权合作 ，以及频繁与开发商合作。拓展土地储备 ！收并购方面2019年5月 ，领地以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限公司全部股权 。紧接着8月它又以750万元收购成都京领英赫置业有限公司5%的股权 ！今年3月领地集团携手大发地产开启战略合作，
截至2月底领地控股总土储为1331.45万平方米 ，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米 。
但由于物业开发及土地收购不断增加，导致领地所需现金庞大。2017年至2019年！领地的净负债率大幅攀升，分别为60%、110%和140% 。同期经营活动现金流量也连续三年为负 ！分别为-1.86亿元、-42.88亿元及-31.12亿元 ，
在地产江湖没有资金难以玩转 ，在融资方面领地却不具备优势 。它主要通过预售及销售所得款项、股东注资、银行及其他借款(包括信??及其他融资)为物业开发项目提供资金 ！领地在招股书中坦言 ，其未必有充足的融资为物业开发项目拨资。且未必能按有利的条款或根本不能获得资金来源 ！
于2017年-2019年 ，领地集团的未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。同期其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率也逐年走高！分别为6.4%、8.8%及9.9% ，
对于刘玉辉叔侄三人而言，赴港上市融资自然也成为最佳出路。
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