上海随缘企业登记2020年销售目标普遍保守 降速换挡 华东房企拼杀“下半场”，
本报记者/郭阳琛/刘颂辉/上海报道，
随着2019年业绩报告陆续出炉，一年一度的房企年报季已进入尾声。据《中国经营报》记者不完全统计！截至4月9日，共有125家上市房企披露了年报。
记者梳理已发布的房企年报发现 ，成绩单亮丽的背后 。除了处于快速扩张期的中型房企业绩增长较快！大部分房企业绩增速放缓，毛利率、净利润率等财务指标也开始走低。盈利空间被挤压！
在此背景下降速换挡、“稳”字当头成为了房企2020年的主基调，受新冠肺炎疫情影响。不少房企选择不公布2020年销售目标！即使公布目标也普遍保守 ，
相关数据显示，2019年上市房企平均销售增速约28.1% 。较2018年的54.4%有所放缓 ！2020年销售目标对应增速进一步下行至14.3% ，
对此中梁控股（2772.HK）在给记者的回函中表示，随着销售规模的扩大 。销售增速会出现一定程度下降 ！这属于常规的发展趋势，近两年国内房地产行业的市场环境依旧偏紧 。未来公司发展将会继续坚持稳健经营策略 ！
据亿翰智库数据，其统计的50家标杆房企。2019年企业全口径销售规模总额同比增速为17.6% ！较2018年下降19.8个百分点；2019年平均净利润率为15.2%，较上一年也下降0.5个百分点 。
另据中达证券数据 ，其统计的32家上市房企（港股29家 。A股3家）2019年营业收入增速约22.5% ！而2018年为36.0%；归母净利润增速约13.4%，2018年则为18.5%；平均销售增速约28.1%。较上一年减少26.3个百分点 ！
由此看来2019年上市房企的主旋律无疑是放缓增速，华东房企也不例外 。
老牌房企绿城中国（3900.HK）销售额创新高并跨过2000亿元大关 ，2019年实现销售额2018亿元。同比增长29%！
相较之下营收、盈利能力就暗淡许多，公告显示2019年绿城中国实现收入615.93亿元。同比增长2.1%！与上一年几乎持平；利润则为24.8亿元，同比增长147.3%。此外2019年绿城中国的毛利率为25.4%！利润率约6.39%，相比行业平均水平均相差甚多 。
在“稳”字当头的行业基调下 ，加之突如其来的新冠肺炎疫情。规模不再是各大房企的唯一追求 ！2020年的销售目标也开始“低调”起来，
华东房企拼杀“下半场”2020年销售目标普遍保守_随缘企登
亿翰智库研报分析称，从统计的18家房企目标增速来看 。仅有4家超过20%！“可以预见的是，2020年企业销售规模增速将持续下降。增速超过20%属于增长较快的水平！”
就连仍处于扩张期的中梁控股也不例外，业绩公告显示。2019年营业收入566.4亿元！同比增长约87.5%；核心净利润为39.01亿元 ，同比大幅增长约102.3% 。
记者梳理发现 ，2016~2018 年 。中梁合约销售金额复合增长率达到131%！借此进入千亿阵营，2019年合约销售金额1525亿元。同比增长0.2% ！按公司地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法，受疫情影响增长率初步定为10%。也即2020年中梁的销售目标为1680亿元 ！
“如今处于市场下行周期，主动降速意在降低企业运行风险 。”此前同策研究院研究总监张宏伟告诉记者！当前房企需要追求高质量发展，第一要提高销售效率。第二要提高净利润率和利润总额的水平！第三要提高企业的组织水平和运营效率 ，第四要提高应对譬如此次疫情的中长期风险的能力 。
亿翰智库研报分析称，从业绩会房企分享的投资策略来看 。更倾向于经济发展基本面好的城市！从而把握确定性机会 ，因此一二线以及四大城市群是房企的投资首选。尤其是长三角和粤港澳地区 ！部分企业明确表示要重仓这两大核心城市群，已经成为房企必争之地。
！在此背景下不少华东房企也纷纷改变拿地战略，将目光重新聚焦至一二线城市。
前几年中梁控股借助三四线城市的棚改货币化红利 ，加快周转节奏。自身规模大涨！并成功冲击千亿 ，此后随着低能级城市红利退坡。中梁形成转二线、转省会、转中心城市的“三转”投资策略 ！
，相关数据显示，按城市等级划分。2019年中梁二线城市的销售占比从上年的24%提升到35% ！三线城市的占比则从64%降到53% ，
在拿地方面中梁的重心也逐步向二线、强三线等中心城市转移，2019年中梁新进入20个城市 。共获取土地139宗 ！规划总建筑面积为1660万平方米 ，在全年764亿元的买地投资金额中 。其二线城市占比提升至53%！二三线投资额占比已达92%以上，而四线城市的扩储量 。则降至8%
“2019年以来，不同能级城市的发展趋势出现了差异化走向。部分三四线城市发展有所放缓！重点二三线城市发展较快，这是公司对于未来发展的研判 。”中梁控股负责人告诉记者 ！二线城市的土地成本通常比三四线城市高，但销售单价也较高。“从长远角度看会给公司带来不错的收益 ！”
正荣地产（6158.HK）也是类似的思路和布局 ，2019年其合约销售面积为844万平方米。合约销售金额1307.1亿元 ！超额完成全年目标 ，长三角地区作为“领跑者”。占据总销售额的55.2%！海峡西岸、华中、环渤海、华西及珠三角地区分别贡献总销售额的24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3% ，
记者了解到截至2019年底，正荣共有182个项目 。总土地储备建筑面积为2615万平方米 ！总货值达到人民币4500亿元，在各大区域的土储分布更加均衡 。74%的土储在一二线城市！
“之所以坚持布局一二线城市，在于这些城市消费能力以及对市场的容纳能力较好。”正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示！
华东房企拼杀“下半场”2020年销售目标普遍保守_随缘企登
在融资趋紧、发债成本攀升的背景下，房企也更加克制。强调降杠杆调整长短债结构 ！增强短期偿债能力，中达证券数据显示 。2019年上市房企平均净负债率为75.5% ！较2018年下降3.1个百分点，
时间拨转至2016年 ，彼时的中梁控股净负债率高达1790%。为了赴港上市！2018年上半年这一数据就骤降为44.6%，据业绩公告最新数据。2019年其净负债率又“反弹”至65.5%！不过尚处行业较低水平，
仍有不少华东房企在去杠杆的道路上任重道远 ，例如三盛控股（2183.HK）。尽管通过集团资金注入扭亏转盈 ！但其依旧面临着较大的短债压力 ，业绩公告显示 。2019年三盛控股净负债率高达492% ！同比增加了50个百分点，同时现金短债比为0.3 。长短债比为1.13！
“杠杆较高短期偿债压力较大 ，未来三盛集团预计会进行资产注入以及财务支持缓解偿债压力 。”业内人士分析称！
规模不断扩大的永续债也是绿城中国心中的一根刺 ，截至2019年末 。绿城永续债负债合计212.3亿元！利息支出12.86亿元，这一数字几乎占到绿城归母净利润的一半。
此外尽管业绩向好，但绿城中国连续3年进行减值拨备 。总额约40.91亿元！其中2017~2019年 ，减值拨备额分别为9.8亿元、17.35亿元和13.76亿元 。这引发了投资者的不满 ！在业绩会现场，两名提问的投资者将矛头直指该问题。并称业绩“爆雷”！
对此绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉，同时表示“不认可”爆雷的说法。并称市场上觉着有差距 ！只可能是信息不对称 ，
值得一提的是，2020上半年 。房企将迎来偿债高峰期！Wind数据显示 ，二季度房企到期债券规模约2249亿元 。占全年比重28% ！其中4月份68笔债券到期债务约819亿元，占二季度36%。占全年债券金额10%！
克而瑞研报分析称 ，预计2020年整体房地产金融政策仍将保持相应连续性、一致性和稳定性。松动可能性不大！在美元债市场动荡持续下 ，内房企境外债的发行预估会持续停滞 。房企融资转而投向境内探索 ！在此背景下应从融资端和销售端同时着手 ，努力降低企业杠杆、改善财务结构。与此同时吸引到更多资本青睐！降低财务成本，才能在当前环境下步入良性循环。
