上海随缘企业登记万树文旅投资发展有限公司董事长 ，浙江清华长三角研究院乡村振兴促进中心副主任 。被多家媒体评为中国策划专家 ！先后被聘为多所高校策划及旅游专业客座教授，近年来专注研究“旅游目的地倍速成型”、“旅游目的地定位思想”、“旅游目的地前置运营”、“旅居地产服务模式”等行业课题。并在多个地区和项目上取得成效 ！
运营前置创新文旅项目发展新模式；边建设边运营 ，解决文旅项目如何赚钱的问题 。
最近几年一提到文化旅游项目 ，投资者们都很兴奋。
随着国家的发展和不断壮大 ，国内人均旅游消费开始呈现爆发式增长。在大的时代背景下 ！文旅已经成为了国家支持发展的新风口 ，
国家对乡村振兴、田园综合体、文化旅游项目的政策优惠 ，数以亿计的资金流入市场。让不少人眼热！从地方政府到社会上的资本势力 ，都纷纷涌入了文旅行业 。
年前的时候一个朋友给我打电话 ，说他刚成立了一家新的平台公司 。准备专门搞文旅！最近一直在全国各地的跑，还真找到了一处依山傍水、风景秀丽、适合近郊旅行的好地方 。地块不大准备做个小而精的旅游景点！叫我帮忙参谋参谋、提提意见，
我对他说你先不要激动，算算账再说隔几天后我接到了他的电话。他说粗略的算了算！投入太大回收周期长这个项目还没开始就夭折了 ，没办法做了以后再说吧言语中不免有一丝低落。
我却觉得他是明智的他做了一个聪明的选择，对于文旅我们从始至终的态度都是要小心谨慎的介入。
据统计目前超70%的百强房企已布局文旅产业 ，文旅成为房企转型的新趋势。
“背靠大树好乘凉”，我国的大型房企凭借着原始的资本积累和多年的资源整合。在文旅投资上有着先天的优势！万达、融创、万科等行业巨头纷纷一拥而上，下起了文旅的大棋 。往高了说直接对接政府高层领导 ！得到优惠的政策、税收等，推进文旅项目在区域的落地。往低了说通过优秀的人才引进和培训体系！建立属于自己的文旅业态体系 ，
但从另一个角度来说 ，房企进军文旅圈 。暴露出来的问题也日益严重！文旅项目投入大、产出缓慢，投资回报周期长 。但是房企追求的是现金流 ！这就导致项目建了成片没有生命的住宅或别墅 ，房子卖完了项目也就结束了 。一地鸡毛
他们仍然用卖房子搞地产那套理论来做文旅项目 ，邀请一些知名的设计院进行项目规划 。
但是规划绝不等同于策划 ，规划院出来的东西是没有灵魂的 。
他们可以做出好看的规划设计图纸、构筑风格迥异的建筑形态、打造移步异景的景观资源 ，但是他们无法对项目负责。无法对定位负责！更无法对运营负责，
即使有优秀的策划，好多也都是地产策划出身 。你问他们什么是旅游目的地？大概率是一问三不知 ！地产策划和文旅策划真的是完全不同的两个行业属性，
在这样的背景和方案下，怎么能适应文旅发展的新趋势？实现产业转型？
惠说|“早干嘛去了?”。关于文旅项目运营前置的思考重点_随缘企登
！事实上在我从业的十数年间，我见过很多文旅项目都是这样落地的。大多面临着无法盈利的难题 ！
这很大程度就是因为没有搞懂策划和规划的区别 ，在建设初期就没有系统性的去思考问题。没有想到项目落地后如何运营？如何形成完善的闭环体系？持续性的盈利？！
当我们投入了大量的人力、物力、财力 ，却发现消费者根本不买账。房子也卖不动 ！项目也没人来，门可罗雀最后落的竹篮打水一场空。
所以未来的文旅项目一定要有优秀的人才参与，有优秀的策划团队参与。以特色运营为核心！这样才能走得更加长远，
如果没有运营思维 ，没有专业的平台公司 。那项目就离死不远了 ！或者说根本活不了 ，
而且不光要有运营思维 ，更要有“运营前置“的思考 。在文旅项目的开发运营中 ！“运营前置”是贯穿始终的 ，在项目前期就要明确从定位策划-项目投融资-业态招商-建设风格-运营推广-后期变现的系统化整合链路。
不管是政府项目还是个体开发商都一定要重视起来，在设计阶段就把后期的运营管理等思考清楚。从而促进文旅项目的变现！实现持续性盈利 ，
结合目前文旅项目的运营模式 ，我仅提出以下几点个人的想法 。
！一说到旅游产品，很多人都会陷入一种误区 。
！我接触的有些投资人、伪专业人士到现在都不知道旅游产品是什么 ，我一说你们项目的旅游产品是什么。就给我推荐家乡的鸡蛋…大枣… ！颇有些让人哭笑不得的意味，他们认为旅游产品不就是当地的特产吗？这么想就大错特错了。稍微懂一点的可能就把建造的公寓、住宅当作产品 ！其实这些都不是旅游产品和商品 ，
请注意这里我所说的文旅产品不仅局限在吃住行游购娱 ，它是能适应春夏秋冬的、能满足老少青三代的、能最大化体现项目特色的产品 。
在构思文旅产品的时候“运营前置”的思维同样很重要 ，
“酒香不怕巷子深”的时代早就过去了，文旅产品一定要登上OTA平台。多渠道拓客文旅项目方或平台公司一定要有前置思维 ！能和OTA渠道形成对接，甚至联动提前进行项目运营流量测试 。了解市场了解目标客群的需求 ！才能“对症下药” ，
只有在“运营前置”思维下的创造、包装出来的文旅产品才是有价值的 ，
从某种程度上来说 ，运营就像管理一个经济综合体 。这背后不仅涉及到项目的建设、开发！持续的运营、发展 ，还有后续的盈利、创新 。
这是个复杂的活儿 ，需要我们善用巧劲儿 。
举一个例子乌镇和“中青旅”的结合，这是强强联合 。在充分利用自己优势的基础上！引进外部资源、搭建发展平台，完成资本重组。引进的是资本 ！更是中青旅背后强大的运营能力和景区经营能力 ，
运营不可复制，而经营是可以复制的 。
通过“运营前置”，能够最大化的了解市场和客户的需求。重新对项目的定位、业态、推广等进行梳理！有效的推进文旅项目建设和落地运营 ，
目前市场上很多的文旅项目早期都是“空心村改造”，农村有着大量闲置的土地资源。动辄就是成千上万亩的土地 ！这都是屡见不鲜的，但是这么大的体量 。投资方也需谨慎评估！不能妄想一口吃个大胖子，
钱是真金白银的花出去了？啥时候才能赚回来呢？，
这时候就可以通过“边建设边运营”的方式 ，为项目提供现金流 。实现持续性的增长盈利 ！
“边建设边运营”是控制成本的一种好办法，需要结合项目的基础情况 。整合周边资源 ！通过详尽的市场调研、消费者调研等 ，先集中打造出符合市场和客群的“样板示范区“。
“样板示范区”就是项目的一个小型精神图腾、地标风向 ，在这里你可以感受到精神传递、风土人文等等。不仅可以实现资金的流动！而且可以在发展过程中把握进度、更新革新，加强对各个环节的整体把控。
文旅项目的发展，需要天时、地利、人和 。
在“运营前置”思维的指导下 ，要有科学的运营体系、有成熟完善的旅游产品 。吸纳专业的策划人才、引进靠谱的运营机构等等 ！还要充分考虑到企业的现金流，边建设边运营。突破传统的盈利模式 ！实现效益和品牌形象的双丰收 ，
最后希望所有的文旅项目都能重视“运营前置”，找到一条适合自身发展的康庄大道 。
