中国奥园集团董事局主席 郭梓文★，

一份招股书掀开了中国文旅的神秘面纱★，

中国文旅全称为中国文旅集团有限公司★，英文名字为China Cultural Tourism Group Limited★。是本次赴港IPO的上市主体★！

4月17日它向港交所递交了招股书★，这是一家文化旅游物业开发商★。体量不大主要项目为恩平泉林黄金小镇★！2019年实现营收7.36亿元★，

招股书披露了中国文旅的前世今生★，2006年陈凯君女士创立了中国文旅的前身恩平金辉煌★。用以收购位于恩平的土地（即泉林黄金小镇所在地）★！四年后谭文超为了给儿子谭嘉伟画下事业蓝图★，相中了泉林黄金小镇★。并迅速入局

2017年底★，中国奥园（3883.HK）与之结缘★。斥巨资入股恩平金辉煌★！获得28%股权★，奥园入股后中国文旅即被外界视为奥园文旅★。

招股书显示上市前中国奥园通过旗下悦景持有中国文旅28%股份★，为最大单一股东★。而非绝对控股股东★！

在股东阵营中★，除奥园外还包括中国文旅的前身恩平金辉煌的创始股东（包括谭嘉伟、陈凯君、许清彬 、蔡宏江等）、一家来自香港的基金（赵文炜）以及中国奥园前高管林锦堂★。这三个股东分别持股40%、27.5%、4.5%★！

所以谁才是这次赴港招股的主角呢？★，

恩平金辉煌于2006年4月成立★，注册资本为2000万港元★。它设立的使命★！就是为了装下泉林黄金小镇地块★，资料显示泉林黄金小镇占地面积1.2万亩（陆地占地9000亩+自然生态湖3000亩）★。这是一个不折不扣的文旅大盘★！

彼时的陈凯君★，似乎嗅到了其中的投资商机★。于是她迅速买下了它的20%股权；不久之后★！又将项目全盘揽至麾下★，但自始至终她或许都将自己定位为一个财务投资者★。

四年之后的2010年★，投身物业开发的谭文超★。为了支持他儿子谭嘉伟未来在度假物业行业的发展★！他开始与陈凯君探讨项目合作的可能性★，

一方重在经营★，一方注重投资收益★。两者一拍即合★！很快就签订了合约★，据此在该年度的6月份★。谭文超向陈凯君购下了联新（彼时间接全资控股恩平金辉煌）的36.0%权益★！

那一年谭嘉伟才大概21岁★，就读于福建省华侨大学经济学★。主修国际经济与贸易★！尚未毕业虽然已为儿子画下了职业规划蓝图★，但谭文超知道★。不能急于将他推向台前★！

于是谭文超拉来了自己的胞姐谭惠霞★，让这位有四年财务工作经验、精于计算的姑姑★。先做一个过渡★！为谭嘉伟以后接手业务做进一步的“铺路”★，

招股书称由于谭文超需从事其自身业务★，而谭嘉伟尚未加入集团★。所以谭惠霞按谭文超的要求★！以信托方式代替他持有项目的权益★，直至谭文超认为适合将权益转让予谭嘉伟为止★。与此同时谭惠霞也成为了联新的董事★！

2010年6月★，志不在参与集团日常管理事务的陈凯君★。将联新的44.0%权益转让予谭惠霞★！而谭惠霞以信托方式持有该等权益★，转让事项完成之后★。谭惠霞以信托方式代谭文超、陈凯君持有联新36.0%、44.0%权益★！总权益比例80%★，而陈凯君自身仅保留20%的权益★。此时谭惠霞的角色变得更为举足轻重了★！

两年后的2012年★，恩平金辉煌开始兴建泉林酒店别墅区与水禾田泉世界★。这是泉林黄金小镇的首项度假物业发展项目★！但文旅项目资金需求大★，沉淀时间长谭文超不得不开始物色潜在投资者★。为他的文旅业务注资★！

谭文超多方寻觅★，终使各方商业伙伴逐渐浮现★。这为此后的资本投资格局接上了引子★！

中国文旅赴港IPO:80%收入靠卖房丨穿透IPO_随缘企登

在陈凯君与谭文超的授意下★，2012年7月★。谭惠霞分别向蔡宏江及一名独立第三方转让联新25.0%权益、向程耀转让联新25.0%权益★！两笔交易共卖出了信托中谭文超、陈凯君的6.0%、44.0%股权★，

至此谭惠霞手中的信托持有联新权益仅剩30%★，这是为谭嘉伟而留下的★。

大学毕业三年后★，谭嘉伟于2014年加入恩平金辉煌出任高级经理一职★。并负责协助当时管理层★！制定营运策略及监察本集团整体营运★，隔年3月谭惠霞迫不及待地将手中的30%联新权益交给了谭嘉伟★。

后来通过一系列股份转让★，谭嘉伟于联新的持股比例增至36%★。而陈凯君及蔡宏江则实益拥有44.0%及20.0%权益★！由于陈凯君、蔡宏江并不参与实际运作★，所以间接透过联新、冠基拥有恩平金辉煌36%股权的谭嘉伟★。似乎可以借着这个文旅平台一展身手了★！

谭惠霞也总算完成了“家业”的交接★，不过她并未就此离开★。直至2018年4月★！她获委任为恩平金辉煌总裁★，负责为本集团制定营运策略及计划★。仍充当谭嘉伟业务运转的左膀右臂★！

2017年谭嘉伟获委任为香港金辉煌的董事★，并自此一直负责集团的业务发展及管理★。这一年恩平金辉煌流动负债净额约1.13亿元★！而在手现金却仅为5160万元★，引入投资者迫在眉睫★。

年末外来资金开始大规模入场★，悦景、骐达及雅志各自与联新订立协议★。以向联新收购冠基（持有恩平金辉煌100%股权）当时已发行股本的合共60.0%★！总代价为人民币3亿元★，

其中悦景是由中国奥园全资拥有的投资控股公司★，它出资1.4亿元★。收购冠基28%股份；而骐达于投资时由赵文炜全资拥有、雅志则由林锦堂全资拥有★！两者分别出资1.375亿、0.225亿★，收购冠基27.5%、4.5%股权★。

面对资金的大量涌入★，谭嘉伟喜忧交叠★。喜的是这一笔笔“输血”★！将使得公司拥有更好的运转空间；忧的是★，股东纷纷入局★。有可能会稀释他于恩平金辉煌的权益★！

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于是在引入投资者的同一天★，即2017年12月28日★。谭嘉伟通过其投资工具顺天★！向联新收购冠基当时已发行股本的10.0%★，代价为5000万元★。

但此举已无济于事★，据乐居财经计算★。加上购来的10%的股权★！谭嘉伟最终持有冠基的股权比例为20.8%★，仍遭稀释不少★。而奥园成为冠基、恩平新辉煌的最大股东★！已成定局

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奥园入股之后★，将景点及酒店咨询、管理服务的业务★。迅速注入恩平金辉煌★！该平台文旅业务的发展车轮★，也随之而加快转动★。

2018年起★，恩平金辉煌开始发力收并购★。目前已经拥有广州金辉煌、安徽青禾、开平青禾、金辉煌（小镇旅游）、金辉煌（酒店）、广东泉林等平台★！

2018年10月23日★，中国文旅集团有限公司在开曼群岛注册成立★。成为了恩平金辉煌对外对接的主体★！在招股书中中国文旅表示“拟加入奥园集团以共同发展及拓展文化旅游业务”；字里行间★，似乎已传达出完全归附奥园之意★。

目前的中国文旅★，已经刻上了很多奥园的印迹★。

管理层中执行董事、主席及提名委员会主席林锦堂★，曾于2008年12月至2012年5月★。在奥园担任首席财务官兼公司秘书★！后因“个人事业发展”离职★，据说他任职期间曾帮助奥园脱手北京长安8号这个犹如“烫手山芋”的项目★。郭梓文对其大为赞赏★！

2017年在奥园入股冠基的时候★，林锦堂的身影也突然闪现★。以0.225亿元突击入局；隔年10月★！他加入了中国文旅★，并在不到一年的时间内成为执行董事、集团主席★。速度之快让人咋舌★！

而此前出现在股权变动“线条”中的程耀★，目前已担任中国文旅的首席营运官（文化旅游）★。他与中国奥园也颇有渊源★！

程耀自2016年8月至2018年12月★，于广东奥园文化旅游集团有限公司担任集团总裁；此后★。他升任奥园集团副总裁★！2018年8月份★，程耀曾公开表示★。公司计划于一年后拆分文旅板块上市★！

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除此之外中国文旅首席财务官江永标★，目前也同时任奥园集团（广州）有限公司集团策略投资中心总监助理；非执董阮永曦★。则同时任奥园集团总裁助理兼集团策略投资中心总监★！

中国奥园向来有布局文旅的野心★，早在2017年★。奥园管理层就提出★！计划用三年时间将奥园文旅的营业额规模增加至100亿元★，话音未落该公司就于年底入局了中国文旅★。

而今中国文旅招股书的披露★，让外界得以一睹这个文旅资产包的成色★。

于2020年2月★，中国文旅的组合由18个度假物业发展项目组成★。其中包括8个已竣工度假物业、4个发展中度假物业、6幅持作未来发展的土地★！

除持作未来发展的一幅土地位于安徽省歙县外★，它所有的度假物业均位于广东；当中绝大部分位于恩平泉林黄金小镇★。而开平及清远也各有一个相关项目★！

中国文旅自我定义为“文化旅游物业开发商”★，同时从事一系列文化旅游业务★。如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务以及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务★！

换而言之中国文旅还是靠着卖文旅物业做支撑的★，自2015年起★。中国文旅连续完成八个位于恩平泉林黄金小镇的度假物业★！即华侨公馆、悦湖湾、泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、悦泉湾、印象泉林商业街、御山湖、悦公馆及御珑湾低层洋房★，

2017年至2019年期间★，中国文旅分别收入1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元★。其中销售度假物业的营收比例较大★！期内占比为99.8%、79.8%、80.7%★，

而在旅游业务中★，除了泉林黄金小镇★。中国文旅旗下物业还包括奥园英德巧克力王国★！其就奥园英德巧克力王国的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务★，这是中国奥园入股之后★。对它的业务输入★！

盈利方面2017年至2019年★，中国文旅净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元；毛利润为6559万元、1.50亿元、3.18亿元★。2019年其毛利率为43.3%、净利率为14.13%★！并无出现大的变动★，

从数据里可以看到中国文旅近几年规模的快速发展；但与此同时★，它的资产流动性却不是很强★。2017年至2019年★！中国文旅银行结余及现金虽达5160万元、2.6亿元及4.89亿元★，但直至2019年★。其流动比率仅为1★！速动比率仅为0.4★，

于2020年2月29日★，中国文旅土地储备总建筑面积约为160万平方米★。其中持作未来发展的建筑面积约110万平方米★！占总土地储备约69.6%★，这将成为中国文旅未来续航的基础★。

以恩平泉林黄金小镇为主要资产的中国文旅★，其成为中国奥园“囊中之物”已是不争的事实★。中国奥园最近在圈内颇为高调★！前不久它以11.6亿收购京汉股份29.99%股权★，就曾引发业内对其文旅板块上市的种种猜想★。

京汉股份在文旅业务上有着一定规模的布局★，据其官微披露★。该公司的文旅小镇主要布局在北上广及雄安新区、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点城市周边★！并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能进行有效叠加★，

如果中国文旅能成功登陆港交所★，未来奥园是否会将京汉股份旗下的文旅资产装入中国文旅★。这给市场留下了想象空间★！

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