上海随缘企业登记近日港股上市公司富力地产（02777. HK）发布2019年业绩报告 ，
销售未达预期 以价换量毛利率下滑 ，
首先我们先来看看富力地产的基本业绩情况 ，2019年全年。营业收入908.14亿元！同比增长18.16%；净利润100.9亿元，同比增长15.64%。
全年销售额为1381.9亿元，同比增长5.14% 。然而这个表面增长的背后 ！却是未完成年初定下的既定目标 ，
2019年初，富力地产定下了1600亿元销售目标 。以微增5%的销售业绩来计算！完成度仅为86.4%，
不过富力地产过于“自信”将目标定高已不是第一次 ，2014年、2015年富力地产就发生过因销售目标过大而不得不将目标减少的情况。
同时销售额增速严重放缓是不争的事实，2018年初 。富力地产定下全年销售额1300亿元的目标！后以1310.6亿元惊险过关 ，销售额同比增长60.15%。再往前推2017年富力地产实现销售额818.6亿元！同比增长34.51% ，
相较于2017年、2018年的增速，2019年富力地产销售额增长率仅为5.14%。增速放缓十分明显 ！
要知道2018年3月19日，富力地产曾提出3000亿元销售目标的三年计划。意图从2017年协议销售额818亿元上升至2020年的3000亿元！3年复合增长率达54% ，
当时富力地产的自信源于超过6170亿元的可售货值支撑的扩张筹码，也可能源于收购万达酒店所带来的“底气” 。
现在2020年实现3000亿元销售额的计划已成泡影 ，这次富力地产为自己定下的目标是1520亿元。高于2019年实际销售额 ！但是受疫情影响 ，能否如愿尚不得知
2020年一季度，富力地产总权益合约销售金额约人民币248.1亿元。销售面积达约215.16万平方米！同比上升3%、11%，完成年度销售计划的16.32% 。
销售面积增长速度远高于销售金额 ，在房地产企业合同销售金额降幅普遍在30%左右的情况下 。或存在“以价换量”的情况 ！
2020年2月15日至4月15日，富力地产所售所有全业态的房源都会实现在线购房 。只要购房者在平台“富力好房”中缴纳3000元的定金并且签署《商品房网上认购书》！就可享受诸多福利，3月20日起。富力集团活动升级！除原享有的六项权益 ，还可享受“锁房升级权益”与“成交转化权益”两大重磅“升级礼” 。
具体而言只要线上缴纳3000元认购定金，客户均可获得锁房升级权益。并且还包括自购房产认购金转为房款 ！并额外再减2万元；推荐他人购买退回认购金 ，获得推荐奖励并叠加1%佣金等。
值得注意的是 ，2019年富力地产的平均售价就已经出现下滑 。财报显示协议销售的平均售价为11000元/平方米！同比下滑15%；整体平均售价9610元/平方米，同比下滑12%。
受此影响富力地产当期毛利率为32.8% ，同比下降3.6个百分点。其中来自物业销售的毛利率为34.9%！同比下降5.4个百分点，
克而瑞数据显示 ，2019年1-12月中国房地产企业销售榜富力地产权益销售金额达到1381.5亿元 。位列行业TOP15 ！
年内到期负债超620亿 资金链紧绷 ，
对于富力地产，还有另一个沉重的话题。便是负债
富力地产以价换量销售难达标 ！千亿债务压顶酒店亏损翻倍_随缘企登
，截至2019年年末 ，富力地产总资产4273.26亿元。总负债3475.27亿元！资产负债率81.33% ，净负债率高达198.9%。远超行业均值 ！
2019年7月，李思廉起草的一份文件显示 。公司的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展！且原则上暂停拿地工作，
在融资收紧时求平稳，恒大万科等也均采取了保守策略 。
2019年富力地产在32个城市新增土地储备38宗，均集中在上半年。金额为244亿元 ！截至报告期末 ，富力地产土地储备为权益建筑面积约7060.5万平方米 。其中权益可售面积为5785.8万平方米 ！
为实现销售目标 ，2020年富力地产将销售超230个项目 。可售货值为2700亿元！
受拿地保守政策影响 ，年末净负债率较年中的219.3%下降明显。
即便富力地产极力宣称净负债率已经降至200%以内，2020年年内再降15%。3年左右降至150%以内；看上去对于降负债率去杠杆颇有信心 ！但负债压顶并不是嘴硬就可以解决的 ，
来看看富力地产的负债结构 ，有息负债高达1971.4亿元。以流动负债为主！
2019年年末，富力地产的短期借款622.7亿元 。预提费用及其他应付款为839.06亿元！长期借款1348.71亿元，
资产端方面流动资产中现金及现金等价物仅为229.04亿元 ，受限制现金为155.32亿元。
！由此可以看出，富力地产所持有资金 。已不能覆盖一年内到期的超620亿元债务 ！同时2020年第二季度还将派息45亿元，资金链十分紧绷。销售回款亦更为重要！
同时富力地产的经营现金流自2012年起持续8年为负，且逐年扩大2019年经营现金流量为-241.45亿元 。同比减少180.20%！
，4月3日穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）和富力地产（香港）“B1”企业家族评级列入降级观察名单 ，
穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调 。反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧 ！
穆迪预计富力的债务杠杆率在未来12-18个月将保持在44%-46%的较低水平，与同评级同行相比表现较弱。降低了该公司的财务灵活性！
标普此前发布报告称 ，截至2020年6月底 。富力地产将有251亿元债务到期！另外还有逾90亿元可回售债券可执行回售，
借钱、买地、卖楼、还款、再借钱，这就是房地产企业的运营逻辑 。但能否运行完美 ！每一个环节都至关重要，
虽然富力地产称仍有未使用银行授信约1200亿元 ，但是该额度为非承诺性银行授信额度。迫于偿债压力 ！其仍不断发债、融资 ，并首次进行股份增发。
财报显示2019年富力地产融资成本为56亿元 ，同比上升7.43%；平均利息为6.60% 。较上年5.74%上升0.9个百分点！利息支出由上年的94.50亿元涨至137.31亿元 ，主要源于银行借款、境内债券、优先票据等利息收入激增 。
财报显示2019年富力地产共发行27亿美元的离岸债券及国内发行及续期244亿元公司债券，
Wind数据显示 ，其中发行4次短期融资债券。共计48亿元 ！利率均值为5.11%；发行2次公司债，规模分别为4亿元、15.8亿元。票面利率分别为6.48%、5.60% ！
富力地产以价换量销售难达标 ，千亿债务压顶酒店亏损翻倍_随缘企登
。值得注意的是，2019年富力地产累计处理的245.5亿元国内债券中。偿还的只有14.3亿元！另外的231.2亿元则通过展期延后了偿还时间，
2019年底，富力完成增发H股 。完成配售2.73亿股！共募集资金37.35亿元，主要用来偿还海外债务。这笔增发获得资金明确不会用来偿还住宅开发借款！
2020年1月17日 ，富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期融资债券 。
2月27日富力发行为期4年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625% 。拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项！
3月25日据上交所消息，富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过 。该债券拟发行金额40亿元 ！
4月8日据深交所披露显示 ，富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券状态更新为“已反馈” 。拟发行金额为100亿元！首期发行50亿元，全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分 。
酒店业务连续7年亏损 亏损额翻倍，
富力地产负债连年攀升 ，究竟是何原因？。
其他不说有一项不得不提的便是2017年的“世纪大交易” ，以199亿元收购万达旗下77家酒店资产 。
虽然该笔交易在2017年增厚了富力地产的业绩，但却也埋下隐患 。
财报显示2019年富力地产酒店营运业务实现营业收入70.22亿元 ，净亏损10.08亿元 。
需要关注的是 ，不单单是酒店业务的连续亏损。而是2019年该业务出现下滑！其中酒店营运业务营业收入较上年的70.28亿元微降，而净亏损则较上年的4.59亿元扩大119.62%。
资料显示2013年-2017年 ，富力地产的酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。
至此富力地产的酒店业务已经连续7年处于亏损状态，
在2019年业绩发布会上，针对富力地产是否考虑变卖酒店资产的相关问题上 。李思廉表示酒店对公司压力不大！但基于疫情影响 ，旅游行业停摆。无法提供好的消息！预计酒店业务全年经营净利润或只有年初预测的50%，
截至2019年年末 ，富力地产拥有90间运营中酒店、42间在建及规划中酒店。合计拥有132间酒店 ！
2017年的决定是对是错，在大多数人眼中都是“好大喜功” 。甚至被认做是决策性失败！在富力地产经年发展中 ，这样关键节点的判断失误已不是第一次。这也正是富力被后起之秀接连赶超的原因！
当然这些都是后话 ，可以下次再讲。还有一点是富力地产总裁张力之子张量的实地集团于3月底传出赴港上市的消息 ！《全球财说》将持续关注，
