上海随缘企业登记经济观察报 记者 陈博 连续两周★，深圳链家的中介王锋带着客户奔波在寻房路上★。他们前后看了5套房源★！3套被其他买家截胡；剩下两套★，一套涨价100万元★。一套业主不怎么愿意出售★！在此之前一套76平方米房源春节前报价760万-780万元★，客户嫌贵没有出手★。现在价格已经涨到近900万元★！
深圳楼市从南山区、宝安区等区域率先“苏醒”★，逐步传导至全市★。新房市场上多个单价超过10万元的豪宅项目推盘即“日光”；百万元“喝茶费”、更名费重出江湖★！监管部门再度出手严打★，
二手房市场房源挂牌价上调幅度从几十万元到几百万元不等★，链家等中介公司的数据显示★。目前统计到的二手房实际成交量已经与去年“双十一”后持平★！
一位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的业内人士也观察到★，不仅是热点楼盘★。一些前两年零成交的楼盘★！最近都实现交易突破★，价格涨幅也超出意料★。
到底谁在购买深圳的房子？据多位房地产销售、中介透露★，这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主★。他们出手迅速★！对房价承受能力较强★，不单纯出于投资目的★。更多是将楼市作为资金避险的港湾★！
深圳楼市爆发背后★，一方面得益于深圳宽松的落户政策对高净值人才的吸引力★。过去两年深圳连续每年新增人口数量均超过40万★！为深圳楼市提供了需求★，也是它保持一枝独秀的基础★。
另一方面也与资金层面松动相关★，一位中介告诉经济观察报★。新冠肺炎疫情下★！一系列小微企业纾困措施出台★，让大部分银行放宽抵押贷、信用贷等消费贷款★。“通过小微企业贷★！楼市所有加杠杆套路都可以操作★，”
最近两三周王锋才真正进入工作状态★，每逢周末他每天至少能接待三四批自发上门的购房者★。一个月前他还为无客可带而焦虑★！
坪山、龙岗、盐田、福田、罗湖是王锋日常带看的范围★，在深圳地理版图上★。这些区域被统称为东部片区★！
这一轮从深圳西部片区复苏开始★，传导至全城的楼市热潮★。让浸淫房地产行业多年的王锋有点措手不及★！他所在的门店位于龙岗布吉★，半个月时间成交了10单二手房★。
王锋刚刚促成一单交易★，他一位住在龙岗、工作在广州的朋友★。清明假期回深圳看房★！“我问他打算尽快入手吗？他说有合适肯定拿下★，”
一开始王锋半信半疑★，不曾想第二天朋友看上宇宏健康花城一套89平方米二手房★。晚上和家人看完房后就拍板敲定★！春节前该小区89平方米三房成交价介于430万-450万元左右★，王锋朋友的最终成交价是490万元★。
与宇宏健康花城相邻的鸿荣源尚峰★，89平方米户型春节前成交价480万元左右★。3月起成交价已经刷新到540万-560万元★！业主挂牌价更是高达570万-580万元★，
“这两个小区的位置和学区都一般★，我也想不通凭什么一套一下子就涨了四五十万元★。”最近两天王锋所在门店★！光这两个楼盘就成交了四套★，
两房换三房或四房的改善型需求★，购房目标明确★。划定一个范围看房★！只要看上就会立即下手――这是王锋近期观察到东部这波购房者的群像★，
深圳东部历来承载的是刚性需求★，一直处于价格洼地★。“很多首置刚需客户对房价的预期往下调★！但楼市一下子就火起来★，他们多数还在犹豫之中★。决策时间比较长★！”王锋说改善型客户已经在楼市里面尝过甜头★，下手比刚需更快★。
3月以来深圳东部的新房市场也热闹起来★，入市的6个新盘中就有3个位于东部坪山区★。中原开盘简报显示★！方直谷仓府4月1日开盘推出416套房源★，面积从80平方米到130平方米★。销售单价3.3-3.8万元/平方米之间★！由于前期冻资蓄客112批（转介客户不需要冻结）★，该项目开盘当天去化130套左右★。去化率约31.25%★！
恒大城（二期）前期蓄客认筹了690批★，开盘当天推出288套95-135平方米住宅★。全部售罄成交均价3.65万元/平方米★！
中海万锦熙岸开盘推出286套76-84平方米三房住宅★，前期登记198批客户★。开盘当天成交了102套★！去化率54.83%★，“相比去化率★。我们更看重解筹率★！受疫情影响这些楼盘推广力度下降★，在坪山卖出100套以上★。这个成绩已经不错了★！”一名深圳中原地产二级市场策划人员称★，
两天敲定一套房、再加100万“喝茶费”也合理★。谁在抢购深圳豪宅?_随缘企登
★！一家TOP30房企在深圳东部的几个新盘★，3月起基本能如期完成销售任务★。该房企营销人员张斌告诉经济观察报★！他们在深圳坂田的一个80多平方米商办项目★，近期周均成交量超过去年12月★。“主要是投资客★！他们对区域发展预期较高★，手上资金需要投资来应对通货膨胀★。”
另外一个位于盐田的住宅项目★，最近周去化量也恢复到去年12月水平★。但同期转介比例下降了20%★！这意味着自发上门的客户增加了★，
如果预算300万元总价★，你会选择以下哪个房源？宝安区某楼盘的单间；梅林关口楼龄较新某小区的小两房；笋岗片区一普通小区的正规两房；还是盐田片区一年底交楼的四房新盘？★。
4月8日上述长期与投资客、购房者和中介人员打交道的人士在微信朋友圈写下这样一个问题★，一周后他公布结果选择宝安片区的人超过一半★。“一路向西”已经成为最近几年深圳置业的主要路径★！在这波楼市交易热潮中★，南山、宝安等西部片区更是耀眼★。无论一手房还是二手房★！动辄10万+的价格豪宅化趋显★，从3月上旬就吸引了一批又一批戴着口罩的购房者★。
4月9日晚间★，深圳南山区住建局紧急出击★。剑指涉嫌恶意炒作、哄抬房价的中介从业人员★！维护房地产市场平稳是这份通知祭出的最大目的★，
更早的一周之前★，深圳宝安区住建局发文★。严厉打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”、“更名费”等价外费用等违法行为★！重点指向区域内的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟三个楼盘★，
这三个楼盘集中位于宝安大道附近★，均是去年获批预售开盘的新盘★。彼时新锦安海纳公馆的备案单价为7.4万-10.8万元/平方米；云玺锦庭的备案单价在8.7万-14万元/平方米左右；润恒都市茗荟花园的备案单价介于6.5万-13.6万元/平方米之间★！
“哪怕每套再加上100万元‘喝茶费’★，估算下来总房价也颇为合理★。现在宝安中心区已经没有7、8万元/平方米单价的房源了★！”一名代理过新锦安海纳公馆的中介人士坦言★，
★。“喝茶费”的更大驱动在于一二手房价格倒挂★，距离三个新盘最近的二手楼盘鸿荣源西岸观邸★。2019年11月二手房成交价格在10.7万元/平方米左右★！如今价格已经达到13万-15万元/平方米★，远高于新盘价格★。
“新盘售价直接受限价影响★，价格与周边市场价差距比较大★。性价比高购房者肯定更为青睐★！”中原地产代理（深圳）二级市场董事总经理玉家雄表示★，
深圳蛇口片区豪宅招商蛇口太子湾的火热佐证了这一点★，4月5日这个豪宅楼盘加推54套320平方米以上公寓★。单价9万-13万/平方米★！总价2943-5478万/套★，当天去化率超过80%★。3月份太子湾先后两次开盘均实现日光★！
根据玉家雄提供的数据★，近期深圳新盘平均去化率为60%左右★。超过2019年下半年40%的去化水平★！
不过相比东部供应量稀少的深圳西部更擅长采用“挤牙膏式的推货策略”★，“这段时间西部新盘推货量较少★。将整体去化率拉高了★！”玉家雄表示★，
他这段时间通过多次对购房客群特征和意愿的了解发现★，很难界定深圳购房者是不是纯投资客★。但买得起10万+房源的客户★！肯定不是首次置业★，“现在相当部分客户担心疫情影响下★。大量资金涌入市场出现通货膨胀★！购房成为资产配置的一种手段★，”
深圳传统豪宅片区后海★，这类成交客户也正逐渐增加★。一名Q房网门店中介人士说★！他目前所接触到的买家★，在附近深圳湾片区上班的公司高管居多★。还有一部分是小企业主★！
玉家雄将这部分客户定义为有资产配置需求的群体★，他们的共性在于★。很多人在购房那一刻可能还没想过★！将来会不会搬到这个楼盘来住★，更多他们抱着资产配置的心态来做出购房决策★。“这段时间这类客户的活跃度和数量一直在上升★！在整个购房群体占比已经到了20%-30%★，”玉家雄透露★。
无论投资还是自住所有一切最终演变成深圳楼市催化剂★，背后的底气则来自于资金面松动★。
两天敲定一套房、再加100万“喝茶费”也合理★！谁在抢购深圳豪宅?_随缘企登
★，“深圳买房就是一场金融游戏★，”前述那位长期与投资客、购房者和中介人员打交道的业内人士说★。明面上跟房地产相关的贷款政策、“银根”仍未松动★！但疫情提供了一个新的机会――金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营★，
深圳是中小微企业最为活跃的城市之一★，据多位地产中介人士透露★。曾被视为“曲线”购房捷径的消费贷★！也以小微企业贷款名义再度“浮出水面”★，
消费贷分为住房抵押贷款和无抵押贷款★，无抵押贷款又包括信用贷、经营贷等★。
2016年中国人民银行深圳市中心支行办公室曾下发规定★，除个人住房贷款、汽车贷款、助学贷款以外的其他个人消费贷款（包括房商通、抵质押额度贷款等）★。贷款期限最长不超过5年；不得以未解除抵押的房产抵押（二次抵押）发放个人消费贷款；同时加强对银行消费贷款资金流向的监管★！
一名国有银行深圳区域人士透露★，最近银行关于消费贷的审核确实放松了★。“这两周我们网点做了几十笔抵押贷款★！每天都在加班★，”深圳某股份制银行一名从事抵押贷业务的人员表示★。经济观察报获悉★！目前该行接受直系3代旁系2代亲属的房产抵押★，贷款额度最高可以达1000万元★。
按要求申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司★，但上述银行人员称★。刚注册的公司也能申请★！不过贷款额度相对降低★，
一位中介给出了更便捷的“门路”★，直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可★。这一类公司的市面价格仅需3000-5000元★！
同时还要求借款人及配偶有效身份证件、结婚证、户口本；申请者名下公司营业执照；借款人及配偶收入证明及相关资产证明；借款人、配偶或者背景企业近6个月银行流水记录；购销合同；房产证复印件★，
所谓购销合同★，即公司每月经营状况★。通常用来指向资金用途★！“购销合同也可以花钱购买★，这些资料都是为了满足监管层相关要求★。保证资金出去表面不违规★！实操中都可以人为操作★，”曾经操作过消费贷的中介人士透露★。
如果通过线上申请★，银行会上门核实★。将抵押物和公司门牌拍照存档★！2-3个工作日完成审批★，“从审批到赎楼★。再到办理抵押、放款★！不超过10个工作日★，”上述银行人员表示★。至于究竟能贷到多少★！银行会通过评估来衡量★，一般按照评估价7成或者净值的8.5成执行★。
贷款期限也打破“不超过5年”限制★，最长达到10年★。随借随还不过每年需要过桥一次★！也就是说如果一个公司贷到500万元★，满一年偿还一次500万元本金★。但三天之后又可以重新将这笔本金提取出来★！
“不得二次抵押”的禁令也在解除★，上述银行人员透露★。在该银行申请房贷且供楼满一年的客户★！不用赎楼可以直接做二押★，比如一套房子总价600万元★。此前申请了200万元房贷★！那意味着通过二押★，还可以再释放400万元★。
除了申请容易★，抵押率高外更大“彩蛋”在于成本优势★。经济观察报获悉★！深圳建设银行的抵押经营贷产品云快贷★，普通客户年化利率由5.27%下调至4.95%★。远低于大多数城市的房贷利率★！
消费贷对房地产究竟能发挥多大作用★，取决于资金流向的监管力度★。上述银行人员告诉经济观察报★！抵押贷款最终打到购销合同第三方法人的个人账户上★，
放款后申请者可以私下与该第三方法人沟通后续用途★，“自己把控一下★。资金不要出现特别明显的回流★！如果资金经了几手再使用★，基本就没什么问题★。”
前述国有银行深圳区域人士透露★，以往实操过程中★。除非上层政策收紧★！银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途★，一旦贷款用途与申请时描述不一致★。银行会限期收回贷款★！“如果监管层未明令严控★，银行也就睁只眼闭只眼★。不会认真监控资金流向★！”
(应受访者要求★，王锋、张斌均为化名)★。
