距离2020年千亿销售规模的实现,禹洲地产(1628.HK简称禹洲)又进了一步 。
3月31日禹洲宣布2019年实现751.15亿销售 ,同比增长近34%。超额完成全年670亿的预定目标!
这家发轫于厦门的公司 ,在过往的25年里呈现出不同于多数闽系房企的发展路径:强调稳健经营。追求“规模”“利润”和“风险”三驾马车的平衡 !不过在当日的业绩发布会上,禹洲董事长林龙安称 。今年公司的战略调整为利润为先、稳健经营!
他希望公司未来五年内每年平均销售增幅在20%左右,由此来走向更加以利润为导向的销售增长 。“达到千亿后!公司会将权益销售占比上升至70%甚至80% ,与此同时继续确保高利润水平 。实现对股东的高分红和派息 !”林龙安称
实现千亿之后平均每年20%的销售增幅,禹洲做足准备 。
拿地上视为佐证:2019年35幅地块的获取数量上超过2018年的23幅,拿地权益金额上达到244.4亿是2018年3倍 。
值得注意的是,这244.4亿的拿地金额 。撬动了千亿的新增货值 !使得公司面对未来发展更有底气,这部分新增货值。也占据公司截至2019年底3661亿总货值的近3成 !
按照禹洲方面介绍,2019年千亿的新增货值中 。约80%地块是以底价或低溢价率摘牌!地域分布上二线城市占比达近8成 ,但平均楼面价仅在1万元/平方米 。打下利润的基础 !
今年禹洲的拿地预算也在250亿左右,除公开招拍挂拿地之外。还会通过在收并购、产业勾地、合作开发等方式上拿地 !届时公司2018年成立的城市更新事业部和产融事业部 ,以及2019年成立的医养产业事业部将继续发挥效用 。
“今年买地方面将会审慎一点 ,有选择、有控制地拿地。在拿地与控制总债之中达到一个平衡!”禹洲集团高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓称,
禹洲地产千亿梦近 林龙安称注重利润导向的销售增长_随缘企登
对于今年的千亿目标,禹洲很有信心实现 。原因来自于2020年原定的可售货值就为1800亿 !只要去化率在56%就可以实现千亿,
在过去的2017年至2019年三里 ,禹洲每年销售增幅分别为74%、39%和34% 。换而言之2020年要实现千亿!只需要保持去年的水平即可,
以一二线城市为主的都市圈土地分布 ,是禹洲销售的支撑 。以2019年的情况为例!长三角都市圈销售额达到487亿 ,占总合约销售 65%;海西区域占比达13.6% 。其中销售约百亿的单个城市就有苏州、合肥等 !
截至2019年年底,禹洲总计的2012万平方米土地中。一二线和强二三线城市有达近86%!
,2020年的推货区域上,除了约53%将来自长三角之外 。环渤海和海西将分别有15%左右!剩余的部分将来自华中和粤港澳大湾区,“特别是上海、天津、合肥等城市。今年有非常大的机会突破百亿销售 !”邱于赓认为,不过2020年一季度的合约销售仅为100亿 。与公司计划中差距30-50亿左右 !林龙安当天对外表示 ,销售有望在二三季度中回补 。据此公司上下半年推盘占比由原来的4:6调整为3.5:6.5 !“从反弹速度上看,整体恢复还是不错的。”他称
从目前来看禹洲的利润尚且不错 ,
具体地2019年净利润为39.67亿元;母公司拥有人应占净利润36.06亿元;核心利润44.1亿元,同比增长21.13%;核心利润率在 14.7% 。“公司对于利润的提升 !下了很大的决心,”邱于赓称“有把握在未来2到3年里保持25%-30%的毛利率 。净利润率在不分摊少数股东权益的情况下做到13%-14% !”
林龙安则在当天进一步指出,在未来3-5年里。争取核心利润率能冲到行业前20位 !经营效率的提升离不开成本的降低,以融资端为例。
在融资端禹洲利用市场发行窗口进行再融资 ,进一步优化债务到期分布和资本结构 。
截止2019年末,公司手握现金约为355.11亿。同比增长21.28% !净资产负债比率65.64% ,总债务规模也较当年中期有所下降 。其中总借贷规模543.67亿!下降2.07%,一年内到期的债务为152.72亿占比28.09%;净负债率下降8个百分点至65%;整体加权平均融资成本下降0.09个百分点。为7.12%!
禹洲地产千亿梦近 林龙安称注重利润导向的销售增长_随缘企登
今年公司到期的债务非常少,只有约有30亿国内公募债券将于2020年12月底到期。ABS有8亿元将于2020年上半年到期!境外美元债有2亿美金到期,
值得关注的是,为了发展多元化业务和扩宽融资渠道 。禹洲也有意开始培育更多的上市平台 !目前公司物业和商业板块分拆上市已经提上议程,
通过借新还旧和原有的开发贷滚动提取,可以说禹洲今年没有任何债务偿还压力。提升利润禹洲也在运营管控上进行升级 !内部称之为“构建以价值创造为核心的大运营驱动体系” ,
拆分看在该体系下通过项目跟投、效益共创和大运营奖惩三项机制,重点关注“现金流回正周期”、“净利润率”、“自有资金投入”和“客户满意度”四项核心指标。
同时公司还设置融资到账和回款30天、60天、90天的业务控制点 ,以经营算帐为决策基础。建立了一套以数据/指标来协同和统筹业务的数据化运营规则!
在落地的过程中,以“项目”为公司经营的最小操作单元。建立从产品本身到管理和服务的可复制化 !标准化解决80%的问题,同时授权下放。集中力量解决20%的疑难问题和特殊事项 !
效果非常明显,据了解项目从拿地到预售的时间缩短到了7个月。项目周转速度大大提升 !
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