上海随缘企业登记原标题：北京部分商住二手房成“负资产”，
近日中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现，绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩 。不少业主因着急出手不得不一再降价 ！所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款，
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 。自此商住房全面限购！如今限购政策出台3年有余，成交量相比峰值下跌超过95%。
“除了特别好的地段 ，北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右 。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多！”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示，“限购政策出台前 。同一地段的商住房价格与住宅不相上下！3年过去了住宅虽然也限购 ，但是价格仍然小幅攀升。商住房价格却出现大幅下跌 ！目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半，”
2017年3月限购政策出台前 ，个人买卖商住房可以正常贷款 。很多投资者当时贷款比例超过六成！随着房价下跌过半，目前市值已经达不到银行贷款总额 。换句话说即便卖完房子！也无法全部偿还当时的银行贷款 ，导致很多房源无法正常解除银行质押 。
北京部分商住二手房成“负资产”卖房款不够偿还银行贷款_随缘企登
在近期成交的商住二手房中，上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例 ！中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现，业主此前购买单价为3.5万元/平方米。现在实际成交价为1.9万元/平方米！成交价与房屋原值相比跌幅接近50%，由于业主银行贷款比例较高。其实际收到购房者交付的全部房款后 ！仍然不够银行贷款偿还额，中介不得不另外主持签订三方协议 。以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主 ！用于偿还银行贷款以解除质押 ，
“如果不是着急用钱 ，不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了 ！”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示，“当时买这种房子的人。一部分是为了投资！还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住，当时不限购既可以自由买卖 。也可以高比例贷款！所以身边很多做生意的人都选择买这类房子，现在着急用钱 。赔得再多也要出手！”
针对造成上述问题的原因，中国证券报记者多方采访了解到。限购政策出台后！商住房只能全款购买，购买门槛提升。卖房的人远远多于购买者 ！供需失衡是导致价格大幅下跌的主要原因 ，此外限购政策实施以来。商住房的办公属性被进一步明确 ！居住功能被淡化 ，此前流入商住房的热钱逐步退出 。也是商住房价格持续走低的一大原因！
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，限购政策规定，北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买 ！个人不能购买，但在很多中介的帮助下。个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房！为了进一步限制此类投机现象 ，政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米！进一步提高准入门槛，使得购房者需求进一步被遏制 。
“很多商住房当时在建的时候 ，打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的！不少商住房是民水、民电、有燃气，除了无法落户、上学以及产权不是70年外。和普通住宅没有区别！所以限制政策出台前，小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示 ！
，“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子 ，因为可以贷款 。又不限购且一居室小户型很多 ！只要地段和开发商稍微有点亮点，特别容易卖基本就是一抢而空 。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩！”回忆当年商住房销售盛况 ，某头部房产中介销售王红（化名）仍然难掩激动。
在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下 ，原本用于办公属性的商住房。逐渐成为住宅的替代品！销售价格也一路水涨船高，限购政策出台前。商住房价格在短短的几年时间！价格翻了一倍 ，与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热！可见一斑
北京部分商住二手房成“负资产”卖房款不够偿还银行贷款_随缘企登
“2017年3月限购政策出台后 ，前期卖商住房的销售在接下来的一年里。基本什么也没干！都在处理纠纷和退业绩，最多的销售退了200万业绩。”王红介绍“我自己退了50万业绩！限购政策突然出台 ，由于属于合同中的不可抗力。很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了！这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止，”
中国证券报记者调研发现 ，目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大 。报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止 ！
“现在商住房的行情是 ，如果着急卖必须得降价挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示！“商住房业主中很大一部分属于私人业主，受疫情影响这类业主很多着急用钱 。变现需求空前 ！这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源 ，为了尽快成交。挂牌价格一降再降 ！”
据了解在疫情期间很多中介为了吸引购房者 ，改良了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%！否则销售人员业绩将受到影响，在此背景下着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小。导致捡漏房源激增！“临近签约的房源系统报价基本没有水分了，”
但有意思的是，记者走访了解到 。目前在售的新盘商住房中 ！有的仍然可以卖给个人，价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露！限购政策出台前，开发商可能预见到有限购政策出台 。未雨绸缪将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下 ！提前走了网签程序，房子建好后由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人。所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止 ！“这类房子比较稀缺，属于特殊时期的特殊产品。如果跟同地段住宅比 ！也算是一种捡漏，”上述销售表示。
