原标题:北京部分商住二手房成“负资产”,
近日中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现,绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时几近腰斩 。不少业主因着急出手不得不一再降价 !所卖房款甚至已无法偿还当年的银行贷款,
2017年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 。自此商住房全面限购!如今限购政策出台3年有余,成交量相比峰值下跌超过95%。
“除了特别好的地段 ,北京二手商住房八成以上成交价跌了50%左右 。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后价格差不多!”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示,“限购政策出台前 。同一地段的商住房价格与住宅不相上下!3年过去了住宅虽然也限购 ,但是价格仍然小幅攀升。商住房价格却出现大幅下跌 !目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半,”
2017年3月限购政策出台前 ,个人买卖商住房可以正常贷款 。很多投资者当时贷款比例超过六成!随着房价下跌过半,目前市值已经达不到银行贷款总额 。换句话说即便卖完房子!也无法全部偿还当时的银行贷款 ,导致很多房源无法正常解除银行质押 。
北京部分商住二手房成“负资产”卖房款不够偿还银行贷款_随缘企登
在近期成交的商住二手房中,上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例 !中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现,业主此前购买单价为3.5万元/平方米。现在实际成交价为1.9万元/平方米!成交价与房屋原值相比跌幅接近50%,由于业主银行贷款比例较高。其实际收到购房者交付的全部房款后 !仍然不够银行贷款偿还额,中介不得不另外主持签订三方协议 。以借款方式让购房者多交付一部分现金给业主 !用于偿还银行贷款以解除质押 ,
“如果不是着急用钱 ,不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了 !”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示,“当时买这种房子的人。一部分是为了投资!还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住,当时不限购既可以自由买卖 。也可以高比例贷款!所以身边很多做生意的人都选择买这类房子,现在着急用钱 。赔得再多也要出手!”
针对造成上述问题的原因,中国证券报记者多方采访了解到。限购政策出台后!商住房只能全款购买,购买门槛提升。卖房的人远远多于购买者 !供需失衡是导致价格大幅下跌的主要原因 ,此外限购政策实施以来。商住房的办公属性被进一步明确 !居住功能被淡化 ,此前流入商住房的热钱逐步退出 。也是商住房价格持续走低的一大原因!
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,限购政策规定,北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买 !个人不能购买,但在很多中介的帮助下。个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住房!为了进一步限制此类投机现象 ,政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平方米!进一步提高准入门槛,使得购房者需求进一步被遏制 。
“很多商住房当时在建的时候 ,打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的!不少商住房是民水、民电、有燃气,除了无法落户、上学以及产权不是70年外。和普通住宅没有区别!所以限制政策出台前,小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示 !
,“当时公司的销售都喜欢去商住房楼盘卖房子 ,因为可以贷款 。又不限购且一居室小户型很多 !只要地段和开发商稍微有点亮点,特别容易卖基本就是一抢而空 。每个商住房销售都可以很轻松地做到百万以上的销售业绩!”回忆当年商住房销售盛况 ,某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。
在低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好因素吸引下 ,原本用于办公属性的商住房。逐渐成为住宅的替代品!销售价格也一路水涨船高,限购政策出台前。商住房价格在短短的几年时间!价格翻了一倍 ,与同一地段住宅不相上下。商住房销售之火热!可见一斑
北京部分商住二手房成“负资产”卖房款不够偿还银行贷款_随缘企登
“2017年3月限购政策出台后 ,前期卖商住房的销售在接下来的一年里。基本什么也没干!都在处理纠纷和退业绩,最多的销售退了200万业绩。”王红介绍“我自己退了50万业绩!限购政策突然出台 ,由于属于合同中的不可抗力。很多本来有资质的客户也纷纷表示不要了!这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止,”
中国证券报记者调研发现 ,目前挂牌卖出的二手商住房同一小区报价相差巨大 。报价单价高的房源比单价低的房源高出一倍不止 !
“现在商住房的行情是 ,如果着急卖必须得降价挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示!“商住房业主中很大一部分属于私人业主,受疫情影响这类业主很多着急用钱 。变现需求空前 !这导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源 ,为了尽快成交。挂牌价格一降再降 !”
据了解在疫情期间很多中介为了吸引购房者 ,改良了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%!否则销售人员业绩将受到影响,在此背景下着急出售的房源成交价和报价之间的差距被一再缩小。导致捡漏房源激增!“临近签约的房源系统报价基本没有水分了,”
但有意思的是,记者走访了解到 。目前在售的新盘商住房中 !有的仍然可以卖给个人,价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员透露!限购政策出台前,开发商可能预见到有限购政策出台 。未雨绸缪将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下 !提前走了网签程序,房子建好后由于地段好、精装修、不占用购房资质、还可以卖给个人。所以价格比同地段二手商住房高出一倍不止 !“这类房子比较稀缺,属于特殊时期的特殊产品。如果跟同地段住宅比 !也算是一种捡漏,”上述销售表示。
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